В Госдуме объяснили, можно ли сдавать ипотечную квартиру и чем рискует владелец
Сдавать ипотечную квартиру до полного погашения кредита разрешено, но с важными оговорками, которые часто прописаны в кредитном договоре. Об этом в беседе с RT рассказал председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов.
«Закон об ипотеке сохраняет за залогодателем право пользоваться заложенным имуществом и извлекать из него доход. Статья 40 того же закона разрешает передавать квартиру во временное пользование третьим лицам без согласия банка при двух условиях: срок пользования не превышает срок ипотечного обязательства, а помещение используется именно как жилое», — пояснил парламентарий.
Однако, по его словам, Гражданский кодекс позволяет сторонам договориться иначе.
Он отметил, что в большинстве кредитных договоров есть пункт об обязанности уведомить банк о сдаче или получить его письменное согласие.
«Поэтому первое, что нужно сделать перед размещением объявления на сайте объявлений, — это открыть свой ипотечный договор и найти раздел о порядке пользования предметом залога», — посоветовал депутат.
Если квартира находится в долевой собственности, распоряжаться ею можно только по соглашению всех сособственников.
«В случае с общим имуществом супругов действует презумпция согласия второго супруга, однако для сделок, требующих нотариальной формы, Семейный кодекс предписывает оформлять нотариально удостоверенное согласие», — поделился собеседник RT.
Он рассказал, что сдача прямо невозможна в трёх случаях: если в договоре или закладной стоит прямой запрет либо требование предварительного одобрения, если квартира используется не по назначению (например, под офис или хостел) и если срок найма выходит за пределы срока ипотечного обязательства без согласия залогодержателя.
«Никакого отдельного административного штрафа «за сдачу ипотечной квартиры» не существует. Но последствия перед банком могут быть весьма серьёзными... Если банк обнаружит грубое нарушение правил пользования, он вправе потребовать досрочного возврата всего кредита и запустить процедуру обращения взыскания на квартиру», — предупредил Гаврилов.
Дополнительные риски, по его словам, связаны с налогами.
Доход от сдачи жилья облагается НДФЛ (декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля 2026 года, налог уплачивается до 15 июля) либо налогом на профессиональный доход (4% при сдаче физлицу и 6% — организации, с лимитом дохода 2,4 млн рублей в год).
Кроме того, если наниматель проживает в квартире более 90 дней, он обязан оформить регистрацию по месту пребывания, заключил депутат.
Ранее юрист пояснил, как делится ипотечная квартира при разводе.