«Нужно предвидеть последствия»: какие опасности подстерегают покупателей недвижимости

Наталья Одинаева купила в 2021 году квартиру в Череповце. «Часть денег была от продажи старой квартиры, часть — накопления. Я давно хотела переехать. Это наше с мужем единственное жильё», — рассказала она RT.

Квартиру она приобрела у Максима Мокеева, на тот момент там никто не жил. Правда, по этому адресу был зарегистрирован его несовершеннолетний сын, но тогда это никого не смутило. «Было сказано: квартира никому не нужна. Хозяин москвич, после развода с женой здесь не живёт. Она с ребёнком выехала, — рассказывает Наталья. — Мы же смотрим на всё через призму собственного опыта. Когда покупали прошлую квартиру, там тоже трое детей были, но по соглашению в течение месяца всех выписали и сами съехали. Поэтому и здесь мы людям доверяли».

Однако в этот раз ребёнка из квартиры выписывать не торопились. По словам Натальи, бывшая жена Максима, Жанна Мокеева, не шла на контакт, поэтому Одинаева подала иск с требованием выписать мать с сыном принудительно.

Как сообщила RT Жанна Мокеева, она узнала, что у квартиры сменился собственник, только из иска. По её словам, она с сыном осталась жить в этой квартире после развода с Максимом, а бывший муж уехал в Москву. «Квартира не является совместно нажитым имуществом, сын не собственник, но зарегистрирован там. Это единственное место, где мы могли жить, больше жилья у нас нет», — рассказала Мокеева.

По словам собеседницы RT, экс-муж время от времени навещал её, устраивал скандалы, даже пытался драться, в итоге в 2021 году Жанне пришлось съехать на съёмное жилье. При этом бывшие супруги договорились, что квартиру продадут, а на часть вырученных денег купят жильё для сына.

«Я готова была отказаться от алиментов, которые Максим, кстати, не платит. По договорённости он должен был передать мне 25% от продажи. Время от времени квартиру выставляли на продажу, но бывший муж в последний момент приезжал и устраивал нам истерики на глазах у покупателей: дескать, вы что, хотите скрыться от меня?» — жалуется Жанна.

«Противоречит основам нравственности»

По словам Мокеевой, квартиру продали втайне от неё, поэтому ребёнка и не выписали. Жанна подала встречный иск с требованием обеспечить ей с сыном проживание по месту регистрации.

Сначала суд встал на сторону Одинаевой и Мокееву с сыном принудительно выписали, однако кассация удовлетворила встречный иск. «На Одинаеву Н.И., Мокеева М.С. возложена обязанность не чинить препятствий Мокеевой Ж.Р. в пользовании квартирой», — говорится в решении суда (есть в распоряжении RT).

Череповецкий прокурор подал иск в интересах несовершеннолетнего о признании сделки недействительной. Этот иск удовлетворили, в том числе в Верховном суде. Сделку признали недействительной, поскольку она «нарушает права и законные интересы ребёнка на проживание в спорном жилом помещении, противоречит основам нравственности».

Согласно решению суда, сделка должна быть расторгнута. Продавца обязали вернуть деньги (5,2 млн рублей), а ребёнок получил право жить в спорном помещении до совершеннолетия. При этом, как заявила Наталья Одинаева, Максим Мокеев скрылся в неизвестном направлении.

«На него выписали исполнительный лист, но найти не могут. Думаю, он уже за границей, на счетах денег нет. И что нам в такой ситуации делать? И без денег, и без жилья остались», — жалуется она.

Наталья подала иск о признании её добросовестным приобретателем и о порядке пользования жилым помещением, но подозревает, что перспектив сохранить жилье у неё немного. «У собственника и его матери были с бывшей женой какие-то договорённости, об этом я уже потом узнала. Но мы-то тут при чём? Почему мы должны из-за чужих семейных проблем страдать?» — возмущается Наталья Одинаева. Мокеева, в свою очередь, утверждает, что квартира была продана ниже рыночной стоимости. «Как раз потому, что ребёнка не выписали, — объясняет Жанна. — Она [Наталья Одинаева] сознательно на этот риск пошла и должна была предвидеть последствия».

Обе женщины признают, что вряд ли получат желаемое — сделку, скорее всего, расторгнут, но и на покупку жилья для сына деньги получить не удастся. После совершеннолетия он утратит право пользования отцовской жилплощадью.

Адвокат Рамиль Гизатуллин напомнил, что по закону несовершеннолетнего ребёнка нельзя принудительно выписать из квартиры. Это надо учитывать и при покупке недвижимости, и в случае, если знакомые просят фиктивно зарегистрировать детей, чтобы, например, отдать в школу по месту прописки. «Надо понимать, что такие вещи могут происходить случайно, ввиду ненадлежащей проверки первичных документов. Намного опаснее, когда подобные ситуации создаются заведомо и искусственно», — отметил он.

В случае Одинаевой, как считает адвокат, покупатель оказывается в заведомо проигрышной ситуации. «Приходится в судебном порядке взыскивать уплаченные за квартиру деньги, что чаще всего бывает через приставов-исполнителей. За это время цена на недвижимость возрастает, а деньги съедает инфляция. Но и это половина беды. Обратить взыскание на бывшую квартиру в большинстве случаев также невозможно, так как она может являться единственным жильём должника. Отсюда вывод, что на начальном этапе необходимо воспользоваться услугами адвоката либо юриста», — советует Гизатуллин.

Щепетильность даже с родственниками

Это не единственная опасность, с которой может столкнуться покупатель недвижимости. Порой даже близкие родственники могут преподнести неприятный сюрприз. Так, в Уфе пенсионерка Ильза Галиева передала своему сводному брату Миннисламу Ахмадуллину генеральную доверенность, позволяющую в том числе снимать деньги с её счета. Они договорились, что он приобретёт для неё квартиру. Миннислам так и сделал, однако оформил жильё на себя.

Поняв, что её обманули, Ильза обратилась к адвокату. Он смог помочь, однако на разбирательство ушло много времени. «Через суд мы взыскали неосновательное обогащение (2 млн рублей) и арестовали квартиру. Сейчас идёт исполнительное производство. Пристав говорит, что продаст квартиру и деньги передаст пенсионерке (ей более 80 лет), хотя она готова принять квартиру в счёт долга», — рассказывает Рамиль Гизатуллин.

При этом брат утверждает, что сестра сначала обещала квартиру ему, а потом просто передумала, продолжает адвокат. В ответ Миннислам подготовил иск о выселении, в котором утверждает, что они с Ильзой изначально договаривались, что он оформит квартиру на своё имя. В документе он рассказывает, как помогал сестре, в частности утверждает, что его дочка ухаживала за ней несколько месяцев.

Как отмечают эксперты, часто люди стесняются оформлять с родственниками договорённости, но когда речь идёт о недвижимости, следует быть особенно внимательными.

«Подделывали паспорта»

Несколько лет назад в Уфе осудили банду чёрных риелторов. Четверым подсудимым (Анжелике Ялаевой, Марии Ганеевой-Зосимовой, Ларисе Бородиной и Алине Юсуповой) назначили реальные сроки лишения свободы — от пяти до 12 лет.