Квартирный вопрос без ответа: съемные метры доступнее своего угла

Что же делать обычному среднестатистическому россиянину, нуждающемуся в крыше над головой: отказывать себе во всем, чтобы десятилетиями выплачивать кредит по ипотеке, или снимать жилье, отказавшись от идеи стать собственником? Профессор Финансового университета при Правительстве РФ Александр Сафонов провел анализ рынка жилья, результатами которого поделился с «МК». 

Первичный рынок против вторичного

— За последний год цены на недвижимость продемонстрировали околоинфляционный рост в пределах 9%, — поясняет профессор Сафонов. — Новостройки дорожают из-за увеличения себестоимости материалов и дефицита рабочей силы. Вторичный рынок в большинстве регионов стагнирует, а в некоторых мегаполисах даже наблюдается легкая коррекция цен вниз — из-за отсутствия массового льготного кредитования.

По усредненным общероссийским данным, квадратный метр в новостройке стоит примерно 185 000 рублей, на вторичном рынке — 123 000 рублей.

— А если посчитать стоимость жилья по социальным нормам? 

— Возьмем в качестве социальной нормы 42 квадратных метра на семью из двух человек и по 18 «квадратов» на каждого члена семьи, если их три и более. Получается, что в новостройке такая квартира на двоих обойдется в 7,7 миллиона рублей, а на вторичном рынке примерно 5,2 миллиона — в этом случае жилье на 2,5 миллиона рублей дешевле. Разница между этими двумя показателями на семью из трех человек составит около 3,4 миллиона рублей.

Не забывайте, что при покупке квартиры по ипотеке заемщику еще необходимо внести первоначальный взнос — не менее 20% от стоимости жилья. Оставшиеся 80% покрываются ипотечным кредитом.

— Во что выльется жилье, купленное в кредит заемщику? Если, допустим, ипотека оформлена на 25 лет, то есть вносить платежи по долгу придется 300 месяцев?

— Как известно, банки предлагают два полярных сценария. Первый — рыночная (коммерческая) ипотека: она привязана к ключевой ставке ЦБ и сейчас составляет в среднем 17% годовых. Применяется она без ограничений. Второй — льготная (семейная) ипотека: она доступна только семьям с детьми до 6 лет включительно (или в отдельных регионах с двумя несовершеннолетними детьми), и выдается под 6% годовых.

Согласно правилам банковского регулирования, ПДН (показатель долговой нагрузки), иначе говоря, платеж по кредиту, не должен превышать 50% от чистого дохода семьи. На семью из двух человек ежемесячный платеж должен составлять почти 90 тысяч на первичном рыке и 60 тысяч на вторичном рынке. На семью из трех человек этот платеж должен, соответственно, быть в пределах 115 и 76 тысячи рублей. Напомню немаловажный фактор: эти деньги заемщик должен платить в течение 25 лет. И его зарплата весь этот период должна быть как минимум в два раза выше, чем ежемесячные выплаты по ипотеке.

Сами понимаете, риски огромные. Их несет не только заемщик, который вряд ли может себе гарантировать безбедное будущее на 25 лет вперед, но и банк. Он рискует не вернуть выданный кредит. 

Ровно обратная картина получается при льготной семейной ипотеке под 6%. 

— Только ее попробуй получи...

— Условия, как я уже говорил, жесткие. Ребенок до 6 лет или в некоторых регионах еще рассматривается вариант двух несовершеннолетних детей. И распространяется она, как правило, для покупки жилья в новостройках. Сумма кредита в регионах ограничена 6 миллионами рублей, а в столичных агломерациях — 12 миллионами. 

При социальных нормах жилья минимальный доход семьи из двух человек должен составлять всего 80 тысяч рублей, что вполне доступно для большинства россиян. А на семью из пяти человек — чуть больше 170 тысяч рублей. Что так же не является чем-то невыполнимым при нынешних средних зарплатах по стране. Ежемесячный платеж, повторюсь, равен половине суммы доходов. Эти данные касаются покупки квадратных метров на первичном рынке. 

— Увидев все эти выкладки, многие россияне наверняка горько вздохнут: в нынешних условиях у них нет никаких шансов разжиться собственными квадратными метрами. Придется жить с родителями или снимать угол...

— Перспектива невеселая. Можно утешаться долгосрочной арендой жилья. Средняя стоимость долгосрочной аренды квартир в крупных городах России существенно ниже ипотечных платежей по высоким коммерческим ставкам: Так, «однушка» площадью 35–42 «квадрата» колеблется от 25 до 40 тысяч рублей в месяц в зависимости от района и инфраструктуры. Двухкомнатная квартира (50–65 квадратных метров) — от 35 до 55 тысяч рублей. Сравним: по ипотеке семье пришлось бы платить 60 и 76 тысяч рублей соответственно, если жилье на вторичном рынке. На первичном значительно больше. 

К тому же арендатор не несет расходов на первоначальный взнос (который для большой квартиры составит от 1,5 до 3 млн рублей) и не привязан к одному месту.

— Вывод напрашивается сам собой: сегодня выгоднее жилье арендовать, чем покупать...

— Экономическая целесообразность покупки или аренды жилья полностью зависит от социального статуса семьи: для участников льготных программ (семейная ипотека) покупка собственного жилья выгоднее. Платеж по ставке 6% практически равен стоимости аренды аналогичной квартиры, однако семья платит за актив, который со временем перейдет в ее собственность. 

А вот для покупателей по коммерческой ставке (17%) долгосрочная аренда экономически целесообразнее. Ежемесячный платеж по рыночной ипотеке превышает стоимость аренды в 1,5–2 раза. Переплата по процентам за весь срок кредита окажется гигантской. 

В этой ситуации выгоднее снимать жилье, а свободные средства или сумму первоначального взноса размещать на банковских депозитах под высокие проценты, формируя капитал для будущей покупки после снижения ключевой ставки ЦБ.

Станут ли квадратные метры доступными?

Как видим из данных, предоставленных Александром Сафоновым, ситуация для тех, кто в настоящее время нуждается в собственном жилье, складывается не слишком благоприятная. Право на семейную ипотеку под льготный процент имеют далеко не все. Нырять с головой в коммерческую ипотеку под рыночный процент — вешать на себя долговое ярмо на десятилетия вперед. Причем без всякой гарантии, что текущий ежемесячный доход семьи в течение всего периода выплаты кредита сохранится и не наступит никаких форс-мажорных обстоятельств. Ну а при аренде человек вынужден месяц за месяцем и год за годом отдавать свои кровные сбережения «дяде» с пониманием того, что у него как не было, так и нет своего «угла».

Вопрос в том, что нужно сделать, чтобы квадратные метры стали доступными для наших граждан? Есть ли такие механизмы?

— При льготной ипотеке доступность жилья высокая, — поясняет Александр Сафонов. — При условии, что человек работает стабильно и будет сохранять свой доход весь период погашения жилищного кредита. А когда мы говорим о рыночной ипотеке, то такая возможность сильно снижается. Только для того, чтобы войти в программу, необходимо внести первоначальный взнос — 20–30% от общей стоимости жилья. На практике это означает как минимум 4–5 лет экономии на всем для скапливания суммы первоначального взноса, а затем долгие годы погашения займа. При ипотеке к немаленькой цене квартиры добавляется еще 50–70% ее стоимости, которые надо выплатить в качестве процента. 

— Однако в последнее время ипотечный рынок оживился...

— Нужно понимать, по каким причинам. Не от того, что у покупателей появились деньги. Изменились сроки введения новых форматов для семейной ипотеки. Они перенесены с лета на осень, что и вызвало всплеск активности. Люди полагают, что лучше сейчас оформить льготный квартирный заем, потому что другого шанса может не быть — условия могут ужесточиться.

Вторая причина — из-за высоких цен на первичном рынке люди уходят на «вторичку», которая дешевле.

— В России огромное количество невыкупленных квартир. Почему бы государству не выкупить у частных застройщиков непроданное жилье, чтобы потом продать его населению по щадящим ценам? 

— Все упирается в деньги, в отсутствие необходимых средств в бюджете. Как известно, государство обеспечивает служебным жильем силовые структуры: МВД, ФСБ, Следственный комитет, Генпрокуратуру, Росгвардию и так далее. Но все они несут службу в разных регионах страны, а строительство по географии распределено крайне неравномерно. В основном оно сосредоточено в крупных агломерациях. Зачем властям выкупать огромные объемы жилья, для кого?

— Как для кого? Для населения, для нуждающихся, хотя бы для многодетных семей...

— Здесь несколько проблем. Первая — распределение жилья по стране с точки зрения государственных интересов. И второй момент, он главный, — бюджетные ограничения. В принципе, выкупить жилье для многодетных семей реально. Но тогда нужно менять законодательство, такая процедура в законе не предусмотрена. Служебное жилье — да, а выкуп — нет.

— Многие аналитики утверждают, что застройщик назначает цены за квадратные метры буквально с потолка, что они в 2–3 раза выше себестоимости. С этим можно как-то бороться, контролировать аппетиты застройщиков?

— С чем бороться? На рынке есть спрос и предложение. Процесс строительства идет достаточно долго. За это время растут цены на строительные материалы, на зарплату рабочим... Сократить стоимость расходов можно, если государство, в рамках какого-нибудь эксперимента, перестроит технологию взаимоотношения с монополистами. Например, сегодня очень дорого обходится подключение жилого дома к энергомощностям. Даже обычное садовое товарищество, чтобы подключиться к электросетям, вынуждено платить миллионы рублей. Что тогда говорить о многоквартирном доме?

Здесь мы упираемся в проблему борьбы с естественными монополиями. А на инфляцию строители повлиять никак не могут, в этом отношении к ним претензии необоснованные.

— Вернемся к причинам, толкающим цены на жилье вверх. Вы назвали две...

— Третий момент — стоимость кредитов. Застройщик собирает деньги с потенциальных покупателей, однако расходовать их не имеет права. Строительство он ведет за счет кредитов, которые берет в банке. Их стоимость он закладывает в свои квадратные метры. В том числе в период времени, который уйдет на продажу жилья. Если бы после сдачи дома у него сразу выкупались все квартиры, была бы одна история. Но в реальности квартиры в готовых домах продаются иногда даже по несколько лет. Подрядчики закладывают все эти риски в себестоимость работ.

Цена квадратных метров в большей степени обусловлена не дорожающими строительными материалами и не повышением зарплаты рабочим, а уплатой налогов, погашением кредита, длительностью продаж. И, конечно, маржой, которую хотят получить строители.