Лекарства нет: почему дело Долиной не спасло обманутых покупателей квартир

МОСКВА, 15 июн — РИА Новости, Захар Андреев. "Дело Долиной" завершилось, однако проблема покупателей, потерявших все, никуда не исчезла. Продавцы нашли способ сделать так, чтобы суд вставал на их сторону. А вот с надежной защитой от этого приема, похоже, все сложно. Как восстановить справедливость — в материале РИА Новости.

Преподаватель МГПУ Нино Цитлидзе в 2022-м купила квартиру у московской пенсионерки. Та объявила себя жертвой телефонных мошенников и потребовала вернуть жилье. Судебный процесс длился четыре года. Апелляция в Мосгорсуде была проиграна буквально за несколько часов до того, как Верховный суд (ВС) вынес решение по делу Ларисы Долиной в пользу Полины Лурье.

Все это время покупатель выплачивала ипотеку. Пока наконец в конце мая Второй кассационный суд общей юрисдикции не встал на ее сторону.

"Абсурдность моего дела была настолько очевидна всем здравомыслящим людям, что другого решения, кроме законного, невозможно было ожидать. Но чтобы его приняли, пришлось проделать огромнейшую работу", — рассказывает Цитлидзе.

Однако такой позитивный исход — хотя и не единственный, но все еще крайне редкий случай. Уже после 16 декабря 2025-го, когда ВС дал разъяснения по делу Долиной, более 40 добросовестных покупателей потерпели поражение в судах.

Экс-чемпионка Европы по хоккею на траве Елизавета Дианова сама работает риэлтором. Поэтому, приобретая в 2023-м квартиру у жительницы Васильевского острова в Петербурге, постаралась предусмотреть все — и сделала для этого намного больше, чем требует закон.

Убедилась, что мотивы собственницы-пенсионерки выглядят разумно (якобы собиралась выкупить долю дачи у сестры), заказала все возможные проверки. Настояла на том, чтобы продавец взяла справку из ПНД, и даже убедила ее пройти энцефалограмму, чтобы исключить возможность наличия возрастных изменений.

Во время сделки женщина вела себя адекватно, и никто — ни сама спортсменка, ни сотрудники банка — не заметил ничего странного в ее поведении. Сумма сделки была десять миллионов рублей.

Однако дальше все пошло по знакомому печальному сценарию: продавец подала заявление в полицию о том, что "не была способна понимать значение своих действий или руководить ими". Первая судебная инстанция приняла решение о двойной реституции: квартиру вернуть продавцу, а покупателю — деньги. Вот только денег у пенсионерки не было.

"Спасибо огромное, что хотя бы эту бумажку нам дали, но она ничего не значит, потому что и у моего продавца, и у большинства других нечем платить. Они обанкротились, и все. Никаких денег покупателям не вернется", — говорит Дианова.

Она подала апелляцию, но в апреле проиграла и ее. Сейчас готовит кассационную жалобу, хотя суд почему-то сильно задерживает мотивированное решение. Квартира, которая пока еще принадлежит спортсменке, стоит пустая. Дианова живет на съемной и платит за "коммуналку" и в том жилье, и в другом, а также продолжает нести судебные расходы.

Алла Власова приобрела квартиру в Москве за 12,6 миллиона рублей летом 2024-го. Суд постановил вернуть квартиру продавцу, которая работала инженером-конструктором, на основе экспертизы, проведенной через год после сделки.

"Экспертиза в Психиатрической клинической больнице № 1 имени Алексеева длится три часа, была проведена через год. Вывод: "В день сделки продавец не была способна понимать значение своих действий и руководить ими". За три часа ей поставили диагноз "эмоционально-лабильное расстройство" на фоне гипертонии! То есть из-за гипертонии можно оспорить сделку и признать ее недействительной", — недоумевает Власова.

Похожий случай у Дмитрия Петяева из Москвы. В 2023-м он приобрел квартиру за 15 миллионов рублей. Из них шесть миллионов были его личными средствами, а остальное — ипотечный кредит. Суд принял сторону пенсионерки-продавца на основе проведенной спустя 15 месяцев после сделки психолого-психиатрической экспертизы, установившей диагноз "органическое расстройство личности в связи с сосудистым заболеванием головного мозга". Пока длится тяжба, Петяев продолжает выплачивать ипотеку.

Дела Диановой, Власовой и Петяева отличает особенность, которой не было в процессах "Долина против Лурье" и "Иванова против Цитлидзе": статья 177 Гражданского кодекса России.

Продавцы, поверившие мошенникам, обычно обращаются в суд, апеллируя к трем статьям УК: 177, 178 и 179-й. Эти нормы позволяют отменить сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия или угрозы (179), заблуждения (178), либо если гражданин "не был способен понимать значение своих действий или руководить ими" (177).

Долина подавала в суд по всем трем статьям, отмечает адвокат, эксперт Фонда поддержки пострадавших от преступлений Максим Пешков. Претензии по 178-й и 179-й Верховный суд счел необоснованными, а вот по 177-й оставил лазейку.

Дело в том, что Долина не проходила психиатрическую экспертизу, которая могла бы признать, что певица "е была способна понимать значение своих действий". Решение привело к тому, что после 16 декабря продавцы начали массово дополнять иски статьей 177 и подкреплять ее выводами экспертиз. Так и произошло, в частности, в деле Власовой, где фигурирует "гипертония". А вот оппонент Нино Цитлидзе этой возможностью не воспользовалась, и суд принял решение в пользу покупателя.

"В статье 179 закон четко устанавливает: к обману должна быть причастна сторона-контрагент: либо сторона сделки, либо лицо, связанное со сделкой. Если же мы говорим о заблуждении — о 178-й статье, — то здесь Верховный суд сделал акцент (и кассационный суд по делу Цитлидзе это подтвердил): если продавец вел себя безупречно, совершал юридически значимые действия, а для стороннего наблюдателя его поведение выглядело логичным и добросовестным, то сделку под влиянием заблуждения оспаривать нельзя. Заблуждение должно быть распознаваемо для других лиц. А в 177-й статье требования такой распознаваемости нет", — объясняет разницу Пешков.

В результате у покупателя способов защиты от 177-й фактически не существует, продолжает юрист. Экспертиза проводится на основании одного-единственного источника — слов продавца, которые подтвердить, опровергнуть или проверить невозможно.

"Ни у кого нет приборов, способных читать сознание. Если экспертиза установит, что человек в конкретный момент не осознавал последствий своих действий, — а статья позволяет это сделать даже в отношении дееспособного человека, который просто "в моменте не мог", — то против этого, к сожалению, лекарства нет", — констатирует адвокат.

Он приводит пример: покупатель из Волгограда заказал платную экспертизу в Институте Сербского за десятки тысяч рублей. Приехал в Москву вместе с продавцом. Тот вышел с заключением, что он нормальный и может участвовать в сделках. А потом, после возбуждения уголовного дела, это же экспертное учреждение, но другая комиссия, пришла к диаметрально противоположному выводу.

По мнению Пешкова, исправить ситуацию можно, если применять 177-ю по полной аналогии со 178-й.

"Я считаю, что по 177-й статье должен быть предусмотрен такой же критерий видимости состояния. Оно должно быть очевидно для другой стороны сделки или любого стороннего наблюдателя: неадекватное поведение, отказ отвечать на вопросы. Но если человек все делает четко, сам проходит экспертизу, сам собирает документы, сам совершает юридически значимые действия — и эти действия нераспознаваемы для другой стороны, — то по 177-й тоже должен быть такой же ценз", — говорит он.

Дианова считает, что далеко не все продавцы — жертвы мошенников. Некоторые случаи выглядят как хорошо продуманная схема.

"Моя пенсионерка, которой около 80 лет, открыла криптокошелек и раскидала деньги по другим анонимным кошелькам через Telegram. Я в свои 30 лет не знаю даже, как менять рубли на биткоины", — приводит она пример.

Спортсменка сдаваться не собирается. Примером ей служит упорная борьба той же Цитлидзе.

"Она четыре с половиной года судилась и все это время платила ипотеку. Подняла все СМИ на уши — на каждое ее заседание ходили журналисты. А многие вообще свои истории не публикуют: может быть, боятся общественного мнения или чего-то еще. И проигрывают в тишине", — говорит Дианова.

К сожалению, далеко не все добросовестные покупатели имеют возможность довести дело до конца. Известны случаи, когда люди проиграли все суды, остались без денег и без жилья. Некоторые продали единственную квартиру, взяли ипотеку — и в итоге оказались без средств на дальнейшие тяжбы. Однако большинство процессов продолжается — на разных стадиях. А значит, исправить ситуацию еще не поздно.