Курс на консолидацию: как ключевая ставка влияет на рынок новостроек Москвы

Если ЦБ не изменит денежно-кредитную политику, то по столичному рынку новостроек может прокатиться волна сделок слияний и поглощений, предупреждают эксперты. Как же выбрать надежного застройщика в Москве?

Проектное финансирование и специальные эскроу-счета, согласно поправкам в ФЗ-214, стали обязательны на рынке новостроек с июля 2019 г. Сегодня пока идёт стройка, ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к деньгам, а гарантом сделки выступает банк. Только после ввода объекта в эксплуатацию банк перечисляет средства застройщику, а покупатель получает ключи.

«Если застройщик применяет схему проектного финансирования, это уже свидетельствует о том, что крупный банк провел детальный аудит, изучил экономическую модель, компанию-заемщика и ее проект, признав их надежными партнерами для получения значительных кредитов в миллиардах рублей», — сообщил основатель группы «Родина» Владимир Щекин.

С этой оценкой согласен и директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. По его мнению, проекты, подпадающие под 214-ФЗ, одинаково безопасны. Но это не означает, что покупатель жилья может расслабиться.  От надежности застройщика зависит качество строительства, соблюдение сроков, а также уверенность покупателя в будущем жилье.

После завершения господдержки продажи столичных новостроек снизились. По данным АЦ «ДОМ.РФ», с июля по октябрь объем реализации на первичном рынке стабилизировался на уровне около 2 млн кв. м в месяц. Доля сделок с ипотекой в III кв. снизилась (примерно до 70% с более чем 90% в I пол. 2024 г.)

«Накопленный запас продаж и сформированная «финансовая подушка безопасности» позволят застройщикам завершить текущие проекты строительства. Но если ситуация с высокими ставками в экономике и низкими продажами жилья будет сохраняться в течение длительного времени, то возникают риски для проектов с невысокой распроданностью и отложенным вводом», — добавили в АО «ДОМ РФ».

«Проблемы некоторых застройщиков могут подтолкнуть процессы консолидации отрасли за счёт роста рыночной доли более эффективных застройщиков», — полагает доцент Финансового университета при правительстве РФ Сергей Суверов.

По его мнению, в текущей ситуации следует больше доверять публичным системообразующим строительным компаниям, открыто отчитывающимся о результатах и планах.

Среди таких результатов можно выделить финансовую отчётность, которую застройщик может не раскрывать. Однако компании, стремящиеся к развитию и повышению своей инвестиционной привлекательности, публикуют её на своих корпоративных сайтах.

Финансовая устойчивость девелопера во многом зависит от его способности выполнять кредитные обязательства. При оценке этого аспекта необходимо учитывать не только объем долга, но и его соотношение с количеством средств на эскроу-счетах. Если сумма на эскроу-счетах превышает объем проектных кредитов застройщика, то проценты, которые он должен банку, значительно снижаются, что снижает финансовую нагрузку и вероятность банкротства. Наш компания очень внимательно относится к этому показателю, и у нас его значение минимально среди конкурентов за первое полугодие 2024г. (0,6), - комментирует Алина Ларионова, директор по продажам Level Group.

Управляющий партнер «Прайм Лайф» (ЖК «Первый Нагатинский») Денис Коноваленко советует также обращать внимание на современные планировочные решения в проекте и социальную инфраструктуру. По его словам, следует читать отзывы о проектах, анализировать сведения о банкротстве и судебных спорах, а также провести мониторинг конкурентов. Можно посмотреть отчеты и проанализировать изменения строительной готовности.

Руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков полагает, что при покупке квартиры люди в первую очередь смотрят на локацию, а не на застройщика. По его мнению, известность застройщика и количество проектов не является напрямую показателем надёжности.

«Мы помним такие известные уважаемые в своё время компании, как СУ-155 или Urban Group, которым количество проектов не помешало обанкротиться. Понятно, что сейчас, в связи с массовым использованием инструмента проектного финансирования, такие риски минимизированы, но они есть.   Поэтому я бы всё-таки смотрел именно на то, как работает застройщик с конкретным проектом, а не на их количество в портфеле», — подчеркнул Бобков.

При всем многообразии мнений одним из определяющих критериев выбора застройщика является независимая аналитика объемов строительства жилья в Москве и объемов продаж компаний.

В ноябре издание «РБК» публиковало десятку застройщиков по текущему объему строительства жилья, которую возглавила группа «ПИК». На втором месте оказался «Самолет», на третьем – «А101» («Названы застройщики с наибольшими объемами строительства жилья в Москве», 01.11.2024г.).

Далее идут MR Group, «ДОНСТРОЙ», ФСК, ЛСР, Level Group, «АБСОЛЮТ» и Sminex. Рейтинг учитывал строящиеся жилые дома и комплексы апартаментов из проектных деклараций, опубликованных в ЕИСЖС на 1 ноября 2024 года. В издании отметили, что общий портфель текущего строительства столичных девелоперов на начало октября составил 18,61 млн кв. м. Показатель на 0,37% превышает уровень сентября.

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что крупные девелоперы, ведущие сразу несколько проектов, традиционно чаще ориентированы на долгосрочное развитие и стабильность. Это значительно снижает риски задержки сдачи объектов, что особенно важно для стремящихся получить свое жилье в оговоренные сроки покупателей.