Ипотека рухнула, а цены остались: почему стоимость квадратного метра не спешит снижаться

За последние месяцы на рынке недвижимости произошли колоссальные изменения. Самый сильный удар был нанесен отменой льготной ипотеки с 1 июля. Однако свое воздействие оказала и трансформация других программ господдержки. Так, семейную ипотеку под 6% годовых теперь могут получить только семьи с детьми в возрасте до 6 лет либо воспитывающие ребенка-инвалида любого возраста, а также в 35 специально выделенных властями регионах семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми. Максимальная сумма кредита для жителей столицы и Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области равна 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн рублей. При этом объем выдачи по этой программе в августе снизился на 30,8% по сравнению с тем же месяцем прошлого года (до 163 млрд рублей) и на 39,3% по количеству заключенных договоров (до 28,2 тыс.).

Кроме того, с 1 августа были пересмотрены условия по IТ-ипотеке, которая перестала распространяться на Москву и Северную столицу. Предельная ставка по этой программе доходит до 6%, а максимальная сумма кредита — до 9 млн рублей. В результате, по данным жилищного ведомства, выдачи кредитов по этой программе в августе упали в 21 раз в денежном выражении (до 1,76 млрд рублей), и практически в 23 раза в числовом выражении (было оформлено всего 177 кредитов) по сравнению с тем же месяцем 2023-го.

Общее же снижение рынка ипотеки в августе по объему составило 56% (375 млрд рублей), а по количеству кредитов - 46% (до 116 тыс. договоров). Есть ли шансы на то, что эта негативная тенденция в ближайшем будущем изменится? «Со второй половины сентября рынок будет более активным в связи с окончанием сезона отпусков и сбора детей в школу», — утверждает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Но цена квадратного метра не начнёт резко снижаться, потому что у застройщиков есть обязательства перед банком в части проектного финансирования и согласованная бизнес-модель, где прописана стоимость, ниже которой они «упасть» не могут, подчеркнул эксперт. 

Правда, есть и другой прогноз. «Пока цены на первичном рынке стагнируют, — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Застройщики сформировали хорошую «подушку безопасности» в период ажиотажа прошлого и этого года, и пока причин пересматривать ценники у них нет: текущие проекты по большей части распроданы, счета эскроу наполнены, ставки по проектному финансированию низкие. Вероятно, такая необходимость возникнет ближе к концу текущего года или уже в следующем году: по мере завершения текущих проектов и выхода на рынок новых у застройщиков будет расти необходимость в активизации продаж, чтобы вновь наполнить счета эскроу, иначе ставка по проектному финансированию станет высокой».

По мнению аналитика, развитие ситуации на рынке ипотеки будет зависеть от нескольких факторов. Во-первых, от политики ЦБ РФ. «Если июльский прогноз регулятора оправдается и ключевая ставка опустится ниже 10% только в 2027 году, то доступную ипотеку мы не увидим еще минимум два года, что будет сказываться на спросе», — предупредил Репченко. Во-вторых, от цен на квадратные метры, которые сегодня заоблачные. Если в условиях сокращающегося спроса застройщики, наконец, начнут пересматривать ценники в сторону снижения, то это активирует в целом рынок, в том числе и ипотечный. В противном случае спрос продолжит снижаться.

Возникает вопрос: а как в условиях высоких ставок по ипотеке и при отсутствии льгот быть тем, кому необходимо приобрести квартиру? Как говорят эксперты, если жилищный вопрос не требует оперативного решения, то его можно отложить, а имеющиеся накопления разместить, например, на депозите. Ставки по вкладам в самых крупных и надежных банках сегодня уже достигают 18-20%. При таких процентах через год-два сумма существенно прирастет, а ставки по ипотеке, возможно, снизятся, если оправдается прогноз ЦБ РФ. И у покупателя накопится хороший первоначальный взнос на покупку квартиры.

Ну а тем, кому жизненно необходимо решить квартирный вопрос очень быстро, нужно действовать иначе. «В качестве альтернативных вариантов приобретения недвижимости сейчас многие используют беспроцентные программы рассрочки, траншевую ипотеку, субсидированные программы, схемы с аккредитивом или трейд-ин», — напомнил управляющий партнер «Прайм лайф» Денис Коноваленко. Помимо этого, многие девелоперы предлагают выгодные акции и скидки, которые распространяются на определенный пул квартир.