Ипотечная кабала растянулась на десятки лет: долги будут передавать внукам

Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners: «Ипотечная квартира может перейти по наследству также, как и любое другое имущество. Учитывая сегодняшние процентные ставки и цены на недвижимость – ипотечный кредит на 20-30 лет становится обычной практикой. Чаще всего, выдавая кредит, банк рассчитывает его таким образом, чтобы заемщик полностью расплатился с долгом до достижения пенсионного возраста. Тем не менее может случиться всякое. Если случилось так, что ипотечная квартира может перейти по наследству, то она перейдет вместе со всеми долгами. Наследник в праве сам решать, принимать такое наследство или нет. Если он решит отказаться, то его никто не заставит выплачивать долги умершего родственника. Продать такую квартиру будет возможно, когда наследник вступит в наследство и переоформит все документы на себя. Надо заметить, что до момента продажи он будет обязан гасить все очередные платежи по кредиту. Я не думаю, что на ипотечном рынке в обозримом будущем произойдут какие-то серьезные изменения. Сейчас наблюдается затишье, но только потому, что действует высокая ключевая ставка на уровне 19%. Соответственно, ипотечные кредиты можно получить только под высокий процент, что значительно увеличивает стоимость и без того недешевого жилья. Как только ключевая ставка начнет опускаться, а это обязательно случится в ближайшем будущем, рынок начнет оживать. Уже на уровне ставки рефинансирования в 11-12% на ипотечном рынке снова может случиться бум. Сейчас мы переживаем так называемый период отложенного спроса. Многие откладывают покупку жилья с помощью ипотечного кредита до лучших времен. Как только ключевая ставка снизится – весь этот отложенный спрос начнет реализовываться».

Евгения Боднар, юрист по банкротству физических лиц компании «Финансово-правовой альянс»: «Ипотечный кредит не отличается принципиально от прочих кредитов: если заемщик умирает, то кредит гасят вступившие в наследство. Однако жилье находится в залоге – и кредитор его заберет в случае невыплаты долга. Потенциальный наследник сам решает, нужно ли ему вступать в наследство, ведь нельзя получить имущество, но отказаться от долга. Нужно также учесть наличие созаемщиков и поручителей, а также узнать, был ли заключен договор страхования и на каких условиях. Вполне возможно, что эти подстраховочные инструменты помогут погасить ипотеку. Кроме того, недавно Федеральный закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ разрешил самостоятельную реализацию заложенного имущества залогодателем - физическим лицом. Вероятно, вступившие в наследство смогут продать жилье сами. Но стоит учесть, что продажа так или иначе проходит под контролем залогового кредитора, и полностью забрать себе деньги после сделки – не получится. Отметим, что в 2024 году были внесены изменения в Закон о банкротстве, позволяющие сохранить единственное жилье в ипотеке путем заключения мирового соглашения с залоговым кредитором, при этом остальные долги могут быть списаны. Закон также позволяет банкротить умерших; наследники – полноправные участники дела о банкротстве. Поэтому даже в тяжелой финансовой ситуации есть возможности побороться за жилье».

Артем Деев, руководитель аналитического департамента AMarkets: «Заявление директора департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ о возможности наследования ипотечного кредита вызвало волну беспокойства среди населения. На сегодняшний день нет официальных законодательных изменений, которые бы устанавливали обязательность наследования ипотеки. Цель таких изменений может быть в увеличении доступности ипотеки, чтобы люди могли брать кредиты на более длительные сроки без опасения о наследстве ипотеки. Но если наследники примут наследство, то они будут обязаны выплачивать оставшуюся сумму кредита по условиям кредитного договора. С увеличением сроков ипотеки (до 35 лет и более) вероятность того, что кредит будет передан по наследству, растет. Если наследники не хотят выплачивать кредит, то они могут продать недвижимость и погасить задолженность по кредиту. В будущем могут появиться новые условия для наследования ипотеки, что потребует более тщательного анализа кредитных договоров и планирования финансовых стратегий».

Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости, автор проекта «Экономизм»: «На самом деле история, когда за усопшего оплачивают долги его родственники, к сожалению, в порядке вещей. Причем это касается не только кредитов, но и других долгов – к примеру, по ЖКУ или налогам. Так что вместе с имуществом, само собой, наследуются и долги, это хоть и не совсем этично звучит, но это логично. Что касается ипотеки, то здесь разговор простой – чтобы избежать выплат, можно просто не вступать в наследство. Начнутся долгие судебные разбирательства, и в конце концов квартира или помещение отойдет банку. Другое дело, что смысла в этом особого нет, поскольку если мы говорим о возрастных заемщиках, то с большой долей вероятности основная масса ипотечного кредита там уже выплачена, а если наследники не потянут платежи, то можно договориться с банком о реструктуризации долга - это нормальная практика, они спокойно на это идут. Таким образом, можно создать сценарий, когда квартира сдается и отбивает ежемесячный платеж по долгу. Продажа такой недвижимости без вступления в наследство просто невозможна. И здесь тоже нужно будет договариваться с банком, вступать в право собственности и только после этого выставлять объект на продажу. То есть юридически продажа может быть спокойно осуществлена, но для этого придется выждать полгода плюс несколько месяцев для того, чтобы утрясти нюансы с банком. Так что здесь переживать особо не о чем, главное - грамотно распорядиться имуществом. Но вместе с этим такие разговоры все-таки кажутся слишком пессимистичными. Да, срок кредита сейчас увеличился до 25+ лет, но при этом статистика играет в пользу заемщиков - безусловно, сейчас этот показатель ухудшился, но до того, как на рынке с помощью ЦБ появились текущие сумасшедшие ставки, заемщики закрывали долг лет за 7-8. Даже если сейчас этот период растянется до 10-12, это не сильно испортит картину. К тому же в текущей экономической ситуации и темпах обесценивания покупательской способности рубля закрывать долги досрочно становится не так уж выгодно. Простой пример, для тех, кто брал ипотеку в 2020-2021 годах их платежи воспринимаются как платеж по потребительскому кредиту. Просто потому, что размер платежа примерно такой же. Вместо досрочного погашения деньги можно пустить в оборот, положить в банк под 20+% годовых. Так что критично рынок долгов не просядет, хотя в некоторой степени ситуация будет ухудшаться».