Для предотвращения финансовых потерь при приобретении жилья, связанных с рисками мошенничества по схеме с участием пожилых людей, можно использовать два метода защиты, в том числе описанный в романе Ильфа и Петрова «12 стульев», считают юристы
Первый вариант заключается в составлении договора купли-продажи с фиксацией соответствующего риска, второй, если сделка уже состоялась и требуется возврат квартиры, — ходатайствовать перед судом об оставлении недвижимости у покупателя до полного возврата уплаченных средств. Такие разъяснения были предоставлены РБК опрошенными юристами.
Юристы пояснили, что механизм, согласно которому недвижимость возвращается продавцу только после компенсации средств покупателю, является справедливым. Комментируя соответствующую инициативу Росреестра, специалист по недвижимости Олег Силкин пояснил, что при аннулировании сделки стороны должны вернуть всё полученное по договору, что называется двусторонней реституцией. Он описал суть схемы, сославшись на роман «12 стульев»: утром деньги — вечером стулья, либо наоборот, но сначала должна поступать оплата.
Схема с участием пожилых людей представляет собой распространённые операции с недвижимостью или иным имуществом, где продавцом выступает лицо преклонного возраста. Спустя некоторое время после сделки этот человек заявляет, что действовал под влиянием мошенников, которые присвоили все вырученные средства. Затем продавец обращается в суд с иском к покупателю с требованием вернуть проданную квартиру или имущество. При этом денежные средства, как правило, не возвращаются под предлогом их изъятия злоумышленниками.
Для защиты от потенциального мошенничества можно предпринять меры на двух этапах. На стадии заключения сделки купли-продажи жилья, как пояснил доцент департамента международного и публичного права Финансового университета при правительстве Игорь Семеновский, полезно включить в договор положение о том, что продавец не находится под влиянием мошенников в момент подписания документа. Он ссылался на статью 178 Гражданского кодекса о недействительности сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения, и статью 179 ГК о недействительности сделки, заключенной под воздействием обмана, которые позволяют продавцу в дальнейшем оспаривать сделку.
Он отметил, что предварительная фиксация продавцом в договоре своего адекватного состояния служит дополнительной гарантией. Это также подтверждает, что квартира не была подарена, не обещана в дар и не принадлежит третьим лицам. Совокупность таких заверений позволяет гражданину претендовать на применение статьи 68.1 закона о госрегистрации недвижимости, введенной с 2019 года, которая предусматривает право добросовестного приобретателя на единовременную компенсацию из средств казны РФ в случае изъятия жилого помещения при признании сделки недействительной.
Однако, как отметила в беседе с РБК юрист Елена Рудакова, данный пункт договора может быть оспорен в судебном порядке. Она сообщила, что стороны могут подстраховаться, указав, что в случае признания продавца действовавшим под влиянием мошенников, недвижимость остается в залоге у покупателя до возврата денежных средств, но заранее предсказать решение суда невозможно.
Второй метод касается тех, кто уже столкнулся с попыткой мошенничества и пытается сохранить купленную квартиру. Игорь Семеновский пояснил, что схема мошенничества обычно направлена на то, чтобы исключить возврат денежных средств. Ссылаясь на пункт 2 статьи 167 ГК, он сообщил, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть другой всё полученное по сделке. Когда выигравшая в суде сторона требует возврата квартиры, она обращается в Федеральную службу судебных приставов, которая на основании решения суда направляет в Росреестр запрос о внесении записи о возврате недвижимости первоначальному владельцу. Однако при попытке взыскания денежных средств с продавца через ФССП выясняется, что средств у него уже нет, что, по словам Семеновского, является изначальным замыслом мошенников.
В начале ноября Российская гильдия риелторов сообщила о росте количества судебных споров на 15–20% в 2025 году, когда после покупки квартиры продавец требует ее возврата без компенсации средств. Росреестр предложил инициативу возвращать право владения недвижимостью продавцу только после полного возмещения покупателю уплаченной суммы. Судья Верховного суда Татьяна Вавилычева отметила, что до возврата денег недвижимость должна находиться в залоговом состоянии.
Елена Рудакова сообщила, что для предотвращения такой схемы можно включить в исковое заявление требование о применении конкретного механизма возврата средств. Она пояснила, что при стандартной практике, если суд принимает решение о возврате квартиры продавцу, тот получает решение суда и обращается к приставам, которые, исполняя решение, направляют в Росреестр запрос об удалении записи о новом владельце. Однако при попытке взыскания денежных средств с продавца через ФССП оказывается, что денег нет, что изначально заложено в схеме мошенничества.
Рудакова предложила прописывать механизм возврата денег и внесения записей в Росреестр в решении суда, поскольку стороны обязаны его исполнять, и требования должны быть сформулированы максимально подробно. Решение суда выносится на основании представленных сторонами документов, поэтому они сами могут просить суд указать необходимые нюансы.
Игорь Семеновский добавил, что механизм возврата средств должен определяться судом. Он пояснил, что это специальный механизм, который должен фиксироваться в судебном решении, а не в договоре залога. По его словам, сделка по возврату квартиры требует восстановления исходного положения, а расчеты по ней осуществляются теми же способами, что и при покупке недвижимости.
Олег Силкин уточнил, что в настоящее время закон предусматривает различные способы передачи денег: наличными под расписку, через банковскую ячейку или депозит нотариуса. При наличных расчетах, являющихся наиболее рискованными, часть средств обычно передается при подписании договора, а остальные — после регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Ранее в ноябре Верховный суд Якутии отказал пенсионерке в возврате квартиры, которую она, по утверждению, продала под влиянием мошенников, и оставил недвижимость у новой владелицы. Пенсионерка продала квартиру в 2023 году после разговора с телефонными мошенниками, но затем оспорила сделку. После апелляции покупательницы Верховный суд республики отменил это решение, поскольку судебно-психиатрическая экспертиза показала, что пенсионерка в момент сделки могла осознавать свои действия и не имела психических расстройств.
Летом 2024 года жертвой мошенников стала певица Лариса Долина — злоумышленники убедили ее провести фиктивную сделку по продаже квартиры стоимостью свыше 138 млн рублей, обещая сохранение права собственности и перевод средств на «безопасный счет». В марте 2025 года московский суд признал сделку недействительной, поскольку Долина действовала под влиянием заблуждения. Квартира была возвращена певице, а иск новой владелицы был отклонен.
Читайте материал по теме: Миллиардера Сулейманова обвинили сразу в двух убийствах
Подписывайтесь на «МК» в MAX. С ним вы всегда будете в курсе последних событий.