Как полагают специалисты, главная причина затянувшегося в этом сезоне периода повышения ставок аренды жилья — обострившийся дефицит предложения. На рынок аренды устремилось сразу несколько больших групп граждан, которым срочно понадобились съемные «квадраты». Сильнее всего выросла доля арендаторов, которые не успели взять льготную ипотеку до 1 июля. Аренда жилья является для них наиболее актуальным вариантом решения жилищного вопроса. Беда в том, что «несостоявшиеся ипотечники» вышли на рынок в сезонный пик спроса, когда жилье ищут студенты и те, кто меняет место жительства в начале нового делового сезона.
Изменения произошли и среди арендодателей. Рынок аренды жилья пополнили владельцы квартир, сдававшихся летом посуточно. Директор департамента аренды федеральной компании «Этажи» Ольга Павлинова отметила еще один важный тренд — все чаще собственники, которые сейчас продают свою недвижимость, предпочитают параллельно с поиском покупателей сдавать свои квартиры в аренду, поскольку сроки реализации вторичного жилья выросли из-за недоступности ипотечных кредитов.
Однако небольшой приток предложения не смог удовлетворить огромный спрос на съемное жилье. Особенно на бюджетное. В результате пятый месяц подряд тарифы стабильно растут, что, безусловно, влияет на общую ценовую динамику. По оценке генерального директора портала «Мир квартир» Павла Луценко, за последние 12 месяцев арендные «однушки» подорожали на 32%, а «двушки» — на 26% в 70 крупнейших городах России.
По итогам октября наибольший скачок тарифов зафиксирован во Владивостоке (см. таблицу), где «однушки» за месяц выросли на 14,4%, «двушки» — на 11,9%, «трешки» — на 15,2%, в Московской области (+10,6%, +8,1% и +12,1%), Чите (+8,4%, +10,2% и +11,2%), Смоленске (+7,5%, +18,2% и +2,6%) и Набережных Челнах (+11,7%, +3,9% и +11,9%). По данным Павлиновой, по итогам октября средние ставки аренды однокомнатных квартир среди городов-миллионников снизились только в Воронеже — на 1%, во всех остальных крупнейших городах России средние ставки аренды продолжили расти. Кроме Воронежа съемные «квадраты» заметно подешевели в Магнитогорске (–2,7%, –0,6% и –13,1%), Мурманске (–7,5%, –3,7% и –2%), Владимире (–6,4%, –2% и –3,9%) и Калининграде (–1,1%, –3,3% и –4,9%). В Санкт-Петербурге зафиксирована разнонаправленная динамика: «однушки» снизились в цене на 0,2% (до 40 961 руб./мес.), зато «двушки» выросли на 1,7% (до 51 870 руб./мес.), «трешки» — на 8,3% (до 65 661 руб./мес.).
С октября 2023 года ставки аренды подросли почти во всех городах страны. Исключение составляет только Белгород. Из-за постоянных обстрелов и близости к боевым действиям в этом городе аренда «однушек» снизилась на 6,6%, «двушек» — на 2,9%, «трешек» — на 2,6%.
За год больше всего подорожал Череповец, где однокомнатные квартиры прибавили 90,3%, двухкомнатные — 58,7%, трехкомнатные — 71,9%. А также неожиданно Курск (+65,2%, +58,9% и +60,5%), Ижевск (+61,2%, +55,5% и +61,6%), Волжский (+30,4%, +49,3% и +68,7%) и Ульяновск (+49,5%, +47% и +38,7%).
Меньше всего съемные «квадраты» в течение года подорожали во Владивостоке (+7%, +2,4% и +1,7%), Якутске (+10,5%, +0,9% и +6,4%), Мурманске (+13,9%, +6% и +10,5%), Воронеже (+14,4%, +16,3% и +6,3%) и Сочи (+15,8%, +10,8% и +10,8%). В Петербурге за год ставки поднялись на 30,9%, 21,6% и 28,3% соответственно.
Интересная ситуация сложилась в Москве. По данным заместителя управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксаны Поляковой, в начале ноября число арендаторов жилья массового сегмента в семь раз (!) превосходило количество вакантных квартир. В такой ситуации арендодатели, естественно, не горят желанием предоставлять скидки.
По оценке Луценко, однокомнатные квартиры подорожали в столице за октябрь на 4,8% (до 57 369 руб./мес.), двухкомнатные — на 4,9% (до 68 781 руб./мес.), трехкомнатные — на 7,3% (до 81 628 руб./мес.). За последние 12 месяцев средние ставки на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры в столице подскочили на 27,6%, 21% и 19%, в Подмосковье — на 20,8%, 18% и 15,8%.
«Самые бюджетные варианты представлены в Новой Москве, Зеленоградском округе и некоторых районах ЮВАО. В этих локациях исторически самая низкая стоимость аренды», — сообщила «МК» руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. С ее слов, в ноябре арендные ставки уже не растут теми же темпами, как в конце лета — начале осени. «Можно сказать, что пик роста пройден. При этом ставки остановились на пиковых значениях по сравнению с уровнем прошлого года: в среднем на 15–25% в зависимости от типа квартиры», — добавила эксперт. С ее слов, отмечается небольшой рост цены на самые доступные варианты. Цены на самые бюджетные лоты составляют на 1-комнатные квартиры от 55 тыс. руб., на 2-комнатные квартиры — от 65 тыс. руб., на 3-комнатные квартиры — от 85 тыс. руб. В октябре-ноябре такие лоты выросли в цене в среднем на 2–3%.
В компании Point Estate выделили еще один любопытный тренд — в ноябре бюджеты экспатов на аренду жилья в Москве снизились на 30%. 80% от всех сделок с иностранцами приходится на Азию, в первую очередь Индию и Китай, а также Иран, Южную Корею. Также активны клиенты из турецких компаний.
Аналитики также отметили еще ряд тенденций, которые набрали силу этой осенью на национальном рынке аренды жилья. К примеру, чем дольше арендаторы снимают квартиру, тем меньше платят. Кроме того, в октябре сильно подорожала аренда больших квартиры — от трех комнат. Эти объекты обычно предпочитают семьи с детьми. Также в России постепенно увеличивается доля граждан, готовых сдавать квартиру арендаторам с домашними животными. По оценке «ЦИАН», такую опцию теперь предусматривают до 34% объявлений. Но самый главный тренд — постоянно снижается предложение дешевых съемных квартир.
Как полагает Павлинова, дефицит предложения бюджетных вариантов арендного жилья будет удерживать средние ставки от падения. «Снижение доступности ипотечных кредитов поддерживает спрос на рынке аренды жилья во всех крупных городах России. При этом большинство арендаторов интересуются именно недорогими вариантами аренды, потому что планируют продолжать копить на покупку собственного жилья. Дешевых квартир в структуре предложения все меньше. А это приводит к росту средних ставок аренды», — подчеркнула аналитик.
По прогнозу Чегодаевой, в перспективе средние цены на аренду не будут расти. Поскольку, как она считает, спрос со стороны потенциальных покупателей, которые отказались от покупки и вышли на рынок аренды, был в моменте удовлетворен. До конца года эксперт не ожидает нового притока спроса на этот рынок.
Луценко считает иначе: «В декабре рост ставок аренды не закончится». В январе, по его мнению, возможно некоторое «проседание», а потом восхождение кривой роста продолжится. «Этому способствуют объективные факторы. И прежде всего недоступность ипотеки. Раньше льготная ипотека помогала людям решить свой жилищный вопрос, а теперь ее отсутствие толкает их в сектор аренды, что разгоняет спрос и цены на этом рынке», — заключил аналитик.
