В поисках доступного жилья
Рост цен на аренду квартир в Москве спровоцировало множество факторов, говорит президент Региональной ассоциации оценщиков, профессор Московского государственного строительного университета Кирилл Кулаков. Тенденцию подстегнуло увеличение количества туристов, выросшие миграционные потоки, отмена льготного кредитования, ужесточение условий по семейной ипотеке. Теперь нуждающиеся в жилье семьи, которые не могут позволить себе купить квартиру, вынуждены ее арендовать. «Слишком высокие цены, безусловно, приведут к ухудшению жилищных условий для жителей города», — уверен Кирилл Кулаков.
Средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в массовом сегменте и не в центральных районах составляет 50–55 тысяч рублей. Варианты дешевле предлагаются только либо в плохом состоянии, либо далеко от метро, либо за МКАД, либо с какими-то дополнительными нюансами или ограничениями. Год назад в открытом доступе можно было найти хорошие квартиры за 35–40 тысяч рублей. Сейчас такой возможности нет, рассказывает основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Каждый раз, когда аренда дорожает, а доходы населения не растут, люди переходят в более бюджетные сегменты. Те, кто жил в центре столицы, теперь снимают квартиры за Третьим транспортным кольцом. Люди, привыкшие к спальным районам старой Москвы внутри МКАД, переезжают в Жулебино, Бутово, Митино или в ближайшее Подмосковье.
Сплошь и рядом вместо квартир бизнес-класса арендаторы снимают эконом, притом нередко с меньшим количеством комнат. Встречаются варианты, когда две семейные пары арендуют совместно трехкомнатную квартиру, но не все собственники на это идут. В общем, люди в любом случае стараются уменьшать платежи, даже за счет привычного комфорта.
«Спас капремонт»: как можно сбить цену
Искать сейчас квартиру с теми же параметрами, но подешевле — все равно что гулять по улицам в надежде встретить динозавра. Как минимум до нового года лучше ничего не предпринимать, рекомендуют наши эксперты. Однако в жизни случается и форс-мажор.
— Пришлось сменить облюбованную квартиру на Соколе, — рассказывает литературовед и психолог, коренная москвичка Анна Ковальчик, волею судеб не унаследовавшая в столице никакой жилплощади. — Всё было мирно, без скандала: у семьи были квартиры в сталинках, в одной жила бабушка за 90 лет, ее дочь с зятем и внуки, другую сдавали. Дети и внуки давно уехали за границу, бабушка уезжать категорически не хотела. Но год назад она умерла, потомки приехали ее похоронить и продать квартиру. Извинялись, но в их планы не входило сдавать квартиру дальше — тем более за границу теперь трудно перевести деньги. Насколько я знаю, продав обе московские квартиры, они решили жилищный вопрос за границей. А мне пришлось искать другую квартиру — благо нашла в этом же районе. Но переезд обошелся недешево, прежде всего в эмоциональном плане: нужно было эвакуировать и сохранить многочисленные экспонаты домашнего «музея»...
При переезде пришлось, как водится, перейти и на новую — выше, чем было, — арендную ставку, добавила собеседница «МК». Хозяева квартиру не унаследовали, а приобрели как инвестиционную — именно под сдачу. Поэтому и цену выставили «коммерческую». Благо сталинский дом в хорошем районе, говоря словами риелторов, премиальная локация.
— Изначально пришлось соглашаться на 80 тысяч рублей в месяц, это в общем-то больше, чем я могу себе позволить, — рассказывает Анна. — Правда, уже после переезда цену временно удалось сбить: в доме затеяли капремонт, и за окнами постоянно шум и пыль. Для меня это совершенно неприемлемо, я начала ругаться, и хозяин, видя такое положение, пошел навстречу, сбросив 20 тысяч в месяц на время работ. Но даже эта цена выше прежней.
Горячий сезон затянулся не только из-за жары
Большой спрос порождает дефицит предложений, и владельцы квартир в экспозиции поднимают ставки. Сейчас — рынок собственника, констатирует Ирина Доброхотова.
— Для тех, кто не может приобрести себе квартиру за наличные или с помощью ипотечного кредита, единственный выход — снять квартиру, — говорит она.
Пока не видно перспектив по снижению ключевой и ипотечной ставки, такие арендаторы тоже будут невольно поддерживать спрос.
В их числе россияне, которые копили на первоначальный взнос, но так и не смогли взять жилье в ипотеку. Да, своей квартиры у них по-прежнему нет, но хотя бы есть деньги на оплату аренды на несколько лет вперед.
Вторая причина: изменение самой структуры арендного жилья. Многие собственники перевели свои объекты в разряд посуточной аренды. Так выгоднее: ставка на посуточную сдачу гораздо выше в пересчете на сутки, чем долговременная аренда. Правда, это иной сегмент деятельности, который отличается большим количеством трудозатрат со стороны собственника.
Когда вы сдаете квартиру на короткий период времени, для следующего квартиранта вам нужно быстро привести ее в порядок, то есть увеличиваются затраты на клининг, на небольшой ремонт. Собственники занимаются этим самостоятельно, или передают это профессиональным управляющим компаниям, или нанимают людей специально для ухода за конкретной квартирой. Но даже с такими затратами посуточная аренда получается выгоднее, чем длительная.
Третья причина роста арендных ставок — горячий сезон. Многие годы он наступал в августе. Приезжают студенты, приезжают специалисты, которые меняют место жительства для работы в конкретном городе. Все они ищут жилье. Спрос растет — растет и цена. Но в этом году (как и в прошлом) горячий сезон начался раньше и продолжился дольше. Фактически он еще не закончился.
Фактор сезонности обычно перестает действовать к середине — концу осени, продолжает специалист. После этого наступает некоторое успокоение в начале января. Но есть еще такой фактор: те, кто снимал квартиры по старым ценам, перезаключают договоры на следующий год, и, скорее всего, значительная часть собственников поднимет ставки вслед за рынком.
«Хозяйка, ты только не умирай!»
— Смотрю вокруг и понимаю, насколько нам повезло, — говорит научный сотрудник одного из ведущих московских НИИ Елена Афонина. — Мы снимаем квартиру уже очень долго, 15 лет. За это время я родила троих детей, они все уже школьники; у нас есть и постоянная регистрация по этому адресу, и договор. Мы «срослись» с квартирной хозяйкой, так что разрыв отношений будет болезненным не только для нас (болезненным — не то слово!), но и для нее.
Залог прочных отношений с квартирными хозяевами — образцовое, как говорили раньше, содержание жилого фонда. За это время семья Елены уже дважды проводила в квартире косметический ремонт. Первый раз, когда на свет появились младшие дети, второй — когда они вошли «в разум» и перестали рисовать на обоях. Именно с рисованием и был связан единственный эпизод «недопонимания» с хозяйкой квартиры: она без восторга восприняла такую «свободу творчества». Но очередная переклейка обоев закрыла и этот вопрос.
— Хоть я неверующая, но прямо-таки ставлю мысленно все свечки за здоровье нашей Зинаиды Анатольевны, — говорит собеседница «МК». — Если с ней что-то случится, то ее дети, которые живут за границей и не собираются возвращаться, непременно захотят либо продавать в Москве недвижимость, либо повышать аренду до «рыночной». Но пока, слава богу, наша хозяйка жива и здорова, так что мы продолжаем жить как жили и скрещиваем пальцы, чтобы дети успели вырасти в этой квартире. Купить или даже снять сейчас новую «с улицы» и переехать в нее, сделать под себя ремонт — это немыслимые расходы, у нас таких денег нет.
Опасения Елены совершенно не беспочвенны: уход в мир иной квартирного хозяина в нашей действительности чаще всего означает для арендатора «потрясение основ». Как правило, наследники имеют свои планы на квартиру: собираются жить в ней сами или продают. В случае же, если они продолжают сдавать квартиру, обычно происходит пересмотр ставок аренды: с кем договаривались, с покойной матушкой? Вот к ней и обращайтесь, а у меня условия другие.
Финансовые пирамиды нашего времени
— Аренда квартир всегда была востребована в крупных городах при большом спросе на работников. И всегда была доходным бизнесом для тех, кто инвестировал в жилье на этапе котлована, а потом снимал сливки, — говорит директор Департамента недвижимости федерального проекта «Цифровые СНТ» Федор Мезенцев. — Часть собственников имела постоянный доход как рантье, другие выставляли квартиры на продажу, предупреждая арендаторов, что в любой момент может произойти сделка и договор аренды будет прекращен (такая аренда была на 20–30% дешевле рыночной). При этом стоимость съемных квартир всегда сдерживал аннуитетный платеж по ипотеке (равными ежемесячными долями).
Перед людьми, которым квартира нужна на длительное время, вставал выбор: продолжать платить «дяде» за аренду или вложиться в собственное жилье, причем в отличие от инвесторов в готовое, а не на этапе строительства. Иначе 3–4 года придется платить двойную плату — и за аренду, и за ипотеку.
— Федор, на основании чего люди принимают решение о покупке либо же о продолжении аренды квартиры?
— Скорее стоит говорить об этом в прошедшем времени. Теперь у большинства людей выбора, как вы понимаете, не осталось. В какой-то момент стоимость аренды составляла 50–60% от стоимости ипотечного платежа. И это было порогом, который регулировал баланс между арендой и ипотекой. После того как Центробанк поднял ключевую ставку до 18–19%, резко выросли кредиты. Их цена даже по ипотеке стартует от 20% годовых (по определению она не может быть ниже ключевой ставка). По сути, Центробанк сделал диверсию без единого выстрела.
— Ряд экспертов критически отнеслись к льготной ипотеке, некоторые считают ее благом. Вы в каком лагере?
— Ипотеку, как льготную, так и рыночную, можно смело назвать финансовой пирамидой, которая не развивает рынок недвижимости, а накручивает цены и вгоняет покупателей в долговую кабалу. Мы это, собственно, прекрасно видим. До 2006 года, пока в России не было ипотеки, цены на квартиры были приемлемыми. А в 2006 году с внедрением ипотеки стоимость жилья повышалась на 10% еженедельно. Ипотека — это заработок капиталистов, заработок банков. Льготная ипотека ничем не лучше — это перетекание денег из бюджета страны в карманы акционеров банков. В конечном счете за все это расплачиваются налогоплательщики.
Для получения льготной ипотеки люди брали потребительские кредиты под 25–30% годовых, чтобы заплатить первоначальный взнос. А параллельно с ним платили и ипотечный. В результате далеко не все россияне справились с выплатами. Кто-то заимел плохую кредитную историю, кто-то и подавно потерял ипотечное жилье и снова был вынужден арендовать квартиру. А после резкого повышения в течение последних двух-трех лет аннуитетных платежей по ипотеке собственники увидели, как резко повысился спрос на аренду, и не постеснялись поднять цены. Бизнес — и ничего личного. Они зарабатывают на резком пике стоимости. Пока будет высокой ключевая ставка, ипотека будет недоступна, цены на аренду жилья не снизятся. Кстати, прогноз экономистов по повышению ключевой ставки до конца года — еще 2–3%.
Пузырь застройки скоро лопнет
— Федор, в Москве высвободилось большое количество квартир — на родину уехали гости из Средней Азии. Неужели этот фактор не сдерживает цены на аренду?
— Надо понимать, что в крупных городах количество рабочих мест не уменьшилось, просто одни специалисты будут заменяться другими.
В ближайшие полгода цена аренды квартир не упадет. Но, как только рынок аренды себя исчерпает, то есть закончатся платежеспособные жильцы, собственники будут вынуждены снизить цену. Аренда — это не ипотека, к которой ты крепко привязан. Из съемного жилья без проблем можно переехать в более дешевое жилье или вернуться к родителям.
Есть неочевидный фактор, который может повлиять на снижение цены аренды квартир: выброс большого количества недвижимости на рынок. Поскольку пузырь застройки в крупных городах на грани схлопывания, многие инвесторы будут пытаться продать на пике высокой стоимости.
Еще один вариант — при чрезмерно высокой стоимости аренды люди поедут в пригород, в том числе в частный сектор.
— Насколько сопоставима цена теплой дачи в области со стоимостью двухкомнатной квартиры в Москве?
— Цена аренды «двушки» экономкласса в Москве начинается с 40 тысяч рублей и в среднем составляет 50 тысяч. За эти деньги вполне можно снять загородный дом с круглогодичным проживанием. Единственная проблема — холодная зима. Если дом газифицирован, прибавьте к коммунальной оплате минимум три тысячи рублей в месяц. Но если газа нет и отапливать приходится электричеством, счета составят от 15 до 20 тысяч рублей. И тут нужно взвешивать, что выгоднее и комфортнее: переплатить за аренду городской квартиры с центральным отоплением и хорошей транспортной инфраструктурой или отстегивать 20 тысяч рублей в месяц за электричество и тратить полтора-два часа на дорогу в одну сторону. Опять же — если при этом нужно еще и возить детей в школу или садик, выбор будет, очевидно, в пользу городской квартиры.
Цены выросли — пришлось съехаться
Впрочем, есть и вполне позитивные примеры. Например, именно скачку цен на аренду квартир обязаны своим новым семейным статусом сотрудники одного из департаментов столичного правительства 32-летние Игорь и Алина.
Молодые люди встречались полтора года, снимая отдельные квартиры: оба не имеют в Москве родственников. После того как «однушки» в окрестностях «Москвы-Сити», где они жили, резко подорожали (за каждую из них хозяева начали просить под сотню тысяч рублей в месяц!), пара решилась на радикальный шаг: съехаться и начать настоящую семейную жизнь. Ведь «двушка» (в которой поначалу хватит места и на ребенка) обходится ненамного дороже, чем холостяцкое жилье.
Ребята смотрят в будущее с оптимизмом, но с сожалением говорят, что любовь — любовью, а платить огромные деньги за съемную квартиру обидно. Но и собственное встанет в копеечку. Молодые подсчитали, что, если купят в ипотеку на двадцать лет такую же квартиру, в которой живут сейчас, ежемесячный платеж будет обходиться в три раза дороже.
«Вот и приходится жить в съемной квартире. Кстати, за ее аренду прежние жильцы платили ровно в два раза дешевле, в чем призналась сама хозяйка, — говорит Алина. — Но она этого даже не стесняется: дескать, все подняли цены — и я подняла, тоже хочу зарабатывать и жить безбедно».
— Взлет стоимости арендных квартир — не просто экономическое явление; а настоящая трагедия, затрагивающая жизни миллионов россиян, — говорит психолог Любовь Изварова. — Люди вынуждены выбирать между необходимостью жить в столице и возможностью свести концы с концами. Молодые специалисты, семьи с детьми, студенты оказываются перед выбором: вернуться в провинцию или погружаться месяц за месяцем в долговую яму. Москвичам проще: у них, как правило, есть родительские квартиры, но и это не выход для совершеннолетних людей! Вообще рост цен на аренду подрывает и без того хрупкое социальное равновесие. Увеличение расходов на жилье приводит к тому, что люди начинают экономить на еде, образовании и здравоохранении. Это создает порочный круг бедности и безысходности, из которого сложно выбраться. Социальная напряженность нарастает, и мы пока не знаем, к чему может привести недовольство людей.
СОВЕТЫ АРЕНДАТОРАМ ОТ ЭКСПЕРТОВ «МК»:
- следите за рыночными тенденциями — часть неплатежеспособных арендаторов будет вынуждена покинуть Москву, спрос снизится; другой вопрос — снизятся ли цены, но в любом случае держите руку на пульсе;
- обязательно заключайте договор найма с собственником, причем на длительный срок — расторгнуть всегда успеете;
- проследите, чтобы в соглашении не было пункта о штрафе, если вы захотите выехать из квартиры до окончания срока действия договора: гораздо разумнее прописать пункт, что вы предупредите хозяев за один-два месяца до того, как захотите уехать;
- при заключении договора проводите фото-, видео- и письменную фиксацию квартиры, требуйте опись имущества;
- избегайте сомнительных предложений — в неспокойные времена активизируются аферисты.